琉璃瓦墜落 小區現“頭頂隱患”

業主意見不一致修繕工作難啟動 南昌住建部門：動用公共維修基金需業主表決同意

來源：  新法治報·贛法云     |    日期：  2025年05月16日     |    制作：  聶琪     |    新聞熱線：  0791-86847870

琉璃瓦掉落區域（見圈內）

自南昌市梧桐莊園小區業主發現第一片琉璃瓦墜落至今，已經過去了兩年，由于業主之間存在分歧，遲遲得不到修繕的琉璃瓦片成了懸在全體業主頭上的“定時炸彈”。過去一年里，本報記者關注的南昌秀泊經典小區、華遠帝景天下小區等也面臨相似的窘境。

根據民法典等法律法規規定，成立業委會、業主共同決定事項，是保障業主主人翁地位、實現業主自治的重要途徑。然而，現實中，業主自治容易陷入決策低效陷阱。專家認為，處理小區公共事務需要業主形成共識，搭建規范化議事平臺、優化共同決策流程，才能將治理“頭頂隱患”轉化為提升小區自治能力的契機。 

小區樓頂琉璃瓦頻頻墜落

近期的雷暴大風天氣，讓南昌市紅谷灘區紅角洲街道梧桐莊園小區部分業主的心提到了嗓子眼。

這個竣工于2016年的小區面朝贛江，黛色琉璃瓦裝飾著樓頂，樸素典雅，這是業主們曾經引以為傲的設計之一。然而，經過9年的風吹日曬、雨水侵蝕以及自然老化，琉璃瓦片在頻繁的強對流天氣中搖搖欲墜，成為了408戶業主共同面臨的“頭頂隱患”。

4月12日9時許，大風呼嘯，一塊重約1.5公斤的琉璃瓦從3棟15樓的樓頂墜落，掉在業主趙先生面前。“公共安全非兒戲，難道非要等到事故發生，才有人解決問題嗎？”趙先生有些坐不住了。

根據天氣預報，幾天前，江西潔佳城市生活服務有限公司（以下簡稱“潔佳公司”）梧桐莊園服務中心發出通知，提醒業主不要在屋檐下走動，并安排工作人員提前拆除了部分明顯松動的琉璃瓦片。早在2023年，一份提示琉璃瓦墜落風險的通知，就被物業特意貼在小區電梯等顯眼處。

類似事件在該小區發生過多次。如今，兩年過去了，該小區樓頂的琉璃瓦越來越少，修繕事宜無進展。“現在只要刮風，我都不敢讓小孩下樓玩耍。”談及前段時間自家小孩差點被瓦片砸傷的意外，余女士心有余悸。

業主們并非杞人憂天。2024年8月，在云南省昆明市五華區，就曾發生過一起小區建筑外立面裝飾層脫落致外賣員死亡事件。該小區業主于2018年、2023年兩次嘗試動用公共維修基金，均未果，直至一條年輕的生命消失在這場事故中。

分歧嚴重致修繕工作難啟動

“如果出現傷亡，不僅會給受害家庭帶來痛苦，還會對小區居民造成心理創傷，引發一系列法律糾紛，不能坐等悲劇發生。”4月12日9時30分，在業主彭女士提議下，一場由物業直接面向業主的說明會在該小區活動中心召開。現場，潔佳公司項目部的魏經理在桌上提前擺放了5份方案。魏經理介紹，去年，物業在開展安全檢查時發現，僅靠水泥固定的琉璃瓦大面積松動，在業委會授權下，物業組織第三方公司制作了這些修繕方案。

“若發生意外，建筑所有人和管理人都要依法承擔侵權責任。我們物業與業主一樣，都希望推進修繕工作。”魏經理解釋，后續方案的實施涉及啟用公共維修基金，目前還在等待業委會討論作出決定。

梧桐莊園小區于2021年建立了獨立完整的自治架構，除5名業委會成員外，還選舉產生了7名樓棟長和18名單元長，作為業主代表商議小區公共事務。“一開始大家都贊同立即啟動修繕工作，但隨著具體方案的提出，業委會、樓棟長、單元長之間的分歧越來越大。”業委會成員陳女士告訴記者。

5份修繕方案提出的維修資金在30萬元到50萬元之間，其中最簡單的方案是對樓頂瓦片進行整體拆除，復雜的方案是用鋼筋等固定瓦片。整體拆除樓頂瓦片的方案首先遭到了部分業主代表的反對。“有業主代表認為，拆除瓦片后有礙觀瞻、影響房價，而用鋼筋等固定瓦片的成本過高，小區內還有28臺電梯需要維護，一次動用大量公共維修資金，可能會影響后續電梯修理。”陳女士介紹。

在等待啟用公共維修基金過程中，有業主多次表達不滿，并向相關部門投訴業委會“不作為”。記者從南昌市紅谷灘區紅角洲街道辦和梧桐莊園社區居委會了解到，考慮到公共安全問題，街道與社區曾組織人員從中協調。“使用公共維修基金屬于業委會的‘家務事’，我們不能越俎代庖。”梧桐莊園社區一名工作人員坦言。

陳女士介紹，2024年，業委會經常組織業主代表召開會議，希望他們上門給300余戶業主做工作，以啟用公共維修基金，但未果，“這個問題涉及全體業主的利益，有的業主遇到了瓦片墜落，更關心安全問題。有的業主沒遇到過，更關心小區美化和公共維修基金穩定，如果300余戶業主不能秉持公心、形成共識，僅靠業委會難以推動修繕工作。”

小區自治如何走出困境

梧桐莊園小區面臨的困境并非孤例。在過去的一年中，本報曾報道南昌秀泊經典小區、華遠帝景天下小區等遭遇的相似窘境，因業主意見不一，關乎公共安全的電梯修理事宜在長達四五年的時間里一直沒有進展。

記者從南昌市紅谷灘區住房和城鄉建設局了解到，今年年初，南昌市住建部門在內部會議中強調，要逐步規范公共維修基金申請，對于已成立業委會的小區，申請書必須得到業委會許可，并經過規定面積和人數比例的業主表決同意。“如果僅僅是街道、社區和部分業主擔心安全問題，受影響的業主整體卻難以形成共識，依照相關規定，是無法啟動公共維修基金使用程序的。”該局工作人員表示。

武漢大學社會學院副教授王德福認為，高密度的小區是建立在弱關系基礎之上的陌生人社區，居民們缺乏共同處理公共事務的經驗，要實現有效治理，還需要一個學習和實踐的過程。而小區內出現問題，就是業主共同商議公共事務的契機，每一名業主都應為自己的居住環境和品質負責。

“業主間的根本利益是一致的，在管理上可能存在權、利、責分離和不對稱的問題。”南昌社會科學院院長戴慶峰認為，應搭建規范化議事平臺、優化共同決策流程，建立起凝聚共識的宣傳和議事機制，“例如，面對高空墜物事故，要讓業主認識到需要共同承擔的責任以及治理好小區能獲得的共同利益，業主有對等的權利和責任意識，就能更客觀理性地看待公共事務，更容易達成共識。”

5月7日，梧桐莊園社區居委會工作人員再次邀請潔佳公司相關負責人商討琉璃瓦安全問題。一名工作人員建議，擴大參與決策的業主范圍，通過更加透明的形式給業主們陳述觀點的機會，爭取形成共識，“在具體議事和投票等環節，社區希望協助業委會，更公平、公正地處理這件公共事務。”

（文/圖 王政 記者吳強）

編輯：聶琪

校對：王小明

復審：吳旭